不动产物权确认需要处理好的问题有哪些？上海房产律师为你解析。
不动产物权变动基于法律行为者，须具备以下条件：
（1）必须有不动产变动的迹象。
法律行为以意思表示为核心要件，不动产物权变动包括物权合同和不动产物权放弃的法律行为，都是法律行为之一，自然离不开意思表示。没有意思表示，物权变动难以发生。在物权合同的情况下，根据债权形式主义，债权的表示是物权变动的表示，是双方债权表示一致的结果。当事人就不动产物权设定和转让的含义达成一致，不动产物权登记是物权变动的效力。没有意思表示或者意思表示不真实的，房地产转让当事人之间的债权合同难以成立，物权变动无故发生。在不动产权利放弃的情况下，虽然是单独行为，但也必须是放弃的意思表示，否则不具有不动产权利放弃的效力。
（2）必须有不动产物权登记。
物权变动的公示手段是物权登记。不动产物权登记是指权利人向国家专职部门申请后，申请人的不动产物权在不动产登记簿上记载的事实。登记使当事人之间的物质法律关系明确，并具有承认和声明权利的功能。在形式主义法律制度下，登记作为物权变动的有效要件，被称为登记要件主义。未登记的，当事人有合同，法律上仍无物权变动。登记不仅是不动产物权变动的有效要件，而且具有公信力。登记簿记载的权利项目不因登记原因而成立、无效或撤销，也不能用于对抗善意第三人，具有绝对的法律效力。
（3）须以书面作出。
房地产的价值是巨大的，其物权的转移或设定关系到当事人的重大利益，因此，在房地产物权变动的交易中，各方当事人都应谨慎从事，以防发生纠纷。书面形式可以促使当事人在签订合同时做出谨慎的决定，避免轻率的决定，并作为证据保存。同时，也方便了登记实务的操作，提高了登记的正确性，保证了登记簿中公示的权利状态与实际的实体性和最终的法律关系完全一致。至于放弃物权等单独行为是否应当以书面形式进行，我认为放弃物权等单独行为也涉及当事人的民事权益，应当以书面形式进行，以示谨慎。此外，法院判决可以代替书面形式。没有书面合同的，买受人或者债权人可以直接向出卖人或者债务人提起所有权或者其他物权的转移或者设立登记的诉讼。在取得出卖人或者债务人应当协助转移或者设立所有权或者其他物权的成功、有效判决后，买受人或者债权人可以凭此判决单独请求办理物权变动登记，以使物权变动。
不动产物权确认需要处理好两个方面的问题：一是实体问题，即权属确认所依据的实体法规则是什么；二是程序问题，即应依照何种程序处理当事人之间的权属争议。
一、物权的表征与证明
（一）物权的表征：
物权本质上是主体对客体排他性支配的权利，具有对抗性，物权的行使对第三人有重大影响，对于第三人而言，只有知悉其权利，才能给予其尊重，因此物权的存在必须通过特定方式予以表征。
1、物权表征必须符合法律规定的形式要求。
物权的表征必须符合法律规定的形式，符合法律规定形式的物权表征具有公示公信力。所谓公示公信力是指任何信赖物权表征的主体所从事的交易行为受到法律的保护，纵使表征与实质的权利内容不符，也不对善意第三人产生任何影响，其法律基础在于保护交易安全和实现交易便捷。
2、物权表征是物权变动的必要但非充分条件，可以通过举证推翻。
物权变动仅物权表征不足以完成，除物权表征外，物权变动还应具备实质要件，即物权变动的原因。不能正确反映物权变动原因的物权表征不发生物权变动的效力，因此，物权表征仅具有权利推定效力，可以通过举证推翻。对此，《物权法司法解释一》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
(二)不动产物权的表征：从占有到登记的变迁
占有的物权表征效力在不动产登记出现前适用于一切有体财产，随着登记的出现，占有对于不动产物权的表征作用逐渐丧失。按照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的规定，对于动产而言占有即为公示，而在不动产，仅占有行为不具有公示的效力，还须通过存放于国家公权力机关的不动产登记簿的记载才能发生公示效力。
1、不动产登记结合物权变动原因决定不动产物权归属
我国《物权法》对不动产采取强制登记制度，除法律另有规定外，不动产物权必须通过登记表征才能产生，但《物权法》未采取登记绝对主义效力，而是使登记的效力系于物权变动的原因行为的效力，一旦当事人可以举证证明导致物权变动的原因行为与物权登记不符，就应当变更或撤销不动产物权登记。
2、不动产登记不能完全取代不动产的占有表征
大多数情况下，对不动产的利用以实际占有为前提，不动产占有本身即具有占有保护效力，特殊情况下，占有还具有表征不动产物权的效力。
1）不动产登记制度不健全的情况下，占有仍是不动产物权的表征。
在农村地区，农村房屋权属登记在实践中依旧非常薄弱。在这种情况下，只要当事人之间没有争议，占有房屋的法律依据（如合同）和占有房屋的事实相结合即可认定占有人为所有权人。
2）不动产的占有表征赋予未取得登记的买受人的合同债权一定的优先效力
已经取得占有的买受人在具备一定条件时可以对抗出卖人的债权人的执行申请，见《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条；
一物二卖且均未取得登记的情况下，已取得占有的买受人可优先先于其他买受人取得标的物所有权，见最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条第1款；《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷》第十三条；
出卖人出售未取得房屋产权证书的房屋不属于无权处分，此种情况类似于期房的买卖、未来物的买卖，由于期房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权,未来物的买卖都不被定性为出卖他人之物；
买受人迟延办证请求权不受诉讼时效期间的限制，否则不但对真正的权利人不利，而且还会纵容出卖人拖延办证或根本不予协助办证等不法行为，从而使标的物得不到正常的利用，与诉讼时效制度的立法本旨相背离。
3、对事实物权的认定不能突破《物权法》关于不动产物权变动的规定
在不动产强制登记制度下，以登记表征不动产物权为一般情形，非以登记表征不动产物权仅为例外情形。对事实物权的认定应符合《物权法》关于物权变动的法律规定，不能泛化和扩大化，既不能认为登记具有绝对的确认物权的效力，也不能虚化物权表征的法定要求。
二、不动产物权变动的实体法律规则
（一）不动产物权登记的法律效力
1、不动产登记的形成效力与对抗效力：
《物权法》意义上的登记具有两种效力，形成效力与对抗效力。所谓形成效力指未经登记不发生物权变动，所谓对抗效力指登记并非物权变动之要件，但未经登记的物权不具有对抗善意第三人的效力，此处之善意第三人是指善意受让取得不动产物权的物权权利人非债权权利人。根据《物权法》第九条之规定，不动产登记以形成效力为原则，以对抗效力为例外，且例外情形必须有法律的明确规定。
2、《物权法》第九条之法律另有规定的范围
（1）采取债权意思主义物权变动模式的不动产物权变动。
《物权法》采取以债权形式主义为原则，债权意思主义为例外的不动产物权变动模式，但后者仅适用于农村土地承包经营权和地役权。在债权意思主义模式下，只需形成债权合意即可发生不动产物权变动，但未经登记的物权不得对抗善意第三人。
（2）依据《物权法》第2章第3节规定发生的不动产物权变动。
依据《物权法》第2章第3节规定发生的物权变动属于非基于法律行为的不动产物权变动。需要注意的是，能够导致物权变动的人民法院生效判决书及仲裁机构裁决书是指形成之诉的判决书和裁决书，因确认之诉仅具有确认物权效力、给付之诉的判决只有执行完毕才发生物权变动。此外，遗嘱和遗赠属于法律行为中的单方法律行为，按照事实行为对待。另外，基于《物权法》第2章第3节规定享有不动产物权的权利人处分该物权时需要办理登记的，未经登记，不发生物权变动效力。
（3）夫妻共有产权未经登记仍可产生共有效力，属于物权法第九条规定的除外情形。
因为缺少了登记的形式要件，夫妻共有产权能否取得应当结合物权取得原因行为判断，仅夫妻关系本身不是产生共有权的充分条件。
（二）基于法律行为的不动产物权变动
1、基于法律行为的不动产物权变动的法律要件
基于法律行为的物权变动是当事人基于合意或者其他法律行为，并在完成一定的公示方法后发生的物权变动。
基于法律行为的不动产物权变动以当事人的债权意思表示为基础，此时的不动产物权登记本质上是对交易主体内部意思的外在表征。当事人之间仅存在关于物权变动的合法有效的债权合同但是没有通过不动产物权登记完成公示的不发生物权变动，认为已占有房屋的买受人在取得登记之前已取得事实物权的观点无法律依据。
参见《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行）》第二十条。
2、债权合同无效、被撤销或解除，物权变动不生效
当事人就物权变动达成的合意是物权转移的基础，在学理上被称为基于法律行为的不动产物权变动的基础关系。基础关系有效存在是基于法律行为不动产物权变动的必要条件。即使完成了物权表征，但基础关系无效、被撤销或解除的也不发生物权变动效力，登记人不能取得物权。
上海房产律师在世界范围内，关于不动产登记的效力与不动产物权变动之基础法律行为的关系，有物权行为无因性与有因性两种理论。所谓物权行为无因性是指，物权行为的效力独立于债权行为，无论债权行为是否存在或者债权行为是否有效，均不影响物权行为的效力，从而原因行为不存在或失去效力时，物权的处分失去法律上的原因，适用不当得利返还规则，但是不影响已经发生的物权变动的效力。我国《物权法》没有采纳物权行为的无因性理论，没有进一步区分为物权合同和债权和合同，在基础关系（如买卖合同）被认定不成立、无效或者被撤销时，即使当事人已经办理了登记，也不能发生物权变动的法律效果，这在理论上被称为“要因原则”，即一个合法有效的物权变动，必须要有一个合法有效的原因行为。根据要因原则，法院在确认权属时，对于基于法律行为发生的物权变动，不仅要审查当事人是否已经办理登记，还应审查原因行为的效力。
